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酒店类REITs接连赴港上市


英亚体育游戏网站_多位信托、地产基金业人士向记者回应,国内的REITs产品只不过早已敦促多年,但是问世前景仍然不悲观,根本原因还包括三个方面:地产调控仍在持续;商业地产租金报酬较低;没税收反对。   日前,内地首只酒店房地产信托(REITs)开元产业信托正在回国香港上海证券交易所上市。它的认购文件表明,联席荐举机构是摩根士丹利和渣打银行,发行价在3.50-4.20港元/单位,预计全球发售部分筹措资金6.75亿-8.1亿港元。

  另外,花样年在近日也与高盈集团就酒店房产信托基金项目展开合作。花样年将在内地找寻潜在酒店收购项目,项目达成协议后划归酒店REITs,另外花样年将作为管理方代表高盈资本行使业主权利。

这款基金也将在香港、新加坡及美国发售。  多位信托、地产基金业人士向记者回应,国内的REITs产品只不过早已敦促多年,但是问世前景仍然不悲观,根本原因还包括三个方面:地产调控仍在持续;商业地产租金报酬较低;没税收反对。  上海一位信托业人士向记者回应,从认购文件看,即使是回国港上市的REITs产品,在结构设计上也必须利用借贷,从而在未来取得外部现金流的反对,才能承托较高的投资报酬预期,但实质上早已变为类似于债权融资的模式,与确实意义的REITs产品有一定差异。

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  募资规模大跌10亿港元  发售文件表明,开元产业信托在中国持有人酒店资产,还包括杭州开元名都大酒店、杭州千岛湖开元度假村等4家五星级酒店以及一家四星级酒店,总共享有2021间客房,平均值入住率60.8%。  该信托主要收益来源酒店出租及管理协议下承租人应付的租金,承租人是开元酒店管理公司,出租、管理协议期限十年。同时开元酒店管理也是酒店的管理人,负责管理经营、管理酒店物业。  开元的这个REITs产品能顺利上市发售,也让我们业界实在很惊艳。

上述上海信托业人士称之为,虽然现在有很多各类商业地产项目的收(不受)益权信托产品,相比之下,REITs益处在于公开发行,流通更为便利。  在整个信托结构设置上,受托人德意志信托(香港)有限公司以信托方式代基金单位持有人持有人资产;产业信托管理人则是开元资产管理公司,负责管理信托资产并为基金持有人获取平稳的收益。

  开元产业信托通过SPV(BVI)的两家全资附属公司SPV(HK)、星空投资持有人浙江开元酒店(中国)100%的股权,并通过后者持有人5家酒店的股权。除开元外,凯雷在整个架构中都扮演着最重要角色。

凯雷开曼(开曼)持有人信托管理人39.95%股权,同时凯雷蓝天(开曼)在信托上市时持有人15.63%基金单位。  事实上,该信托原想在全球公开发行4.699亿份,其中香港发售4699万份,剩下的展开国际配售。

因市场反应沉闷,最后发售规模下调至1.93亿份。不过发售价格范围仍在每份3.50港元至4.20港元,因此全球发售部分筹措资金的总额预计将从16英亚体育游戏网站.45亿港元-19.74亿港元调整至6.75亿-8.1亿港元。  在全球发售已完成且超额配售权全部行使后,信托基金的总单位数是7.72亿份,其中公众持有人比例为32.42%、凯雷28.39%、浩丰国际39.20%。

  遭遇三重障碍  深圳一位资深地产基金人士向记者回应,REITs产品需要向基金持有人获取平稳的收益收益。为此,开元产业信托中设置了基本租金,即在前5年,开元酒店管理每年必需缴纳低于基本租金2.16亿元。

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开元旅业、中国银行浙江支行回应分别展开借贷。  此外,开元产业信托还通过设置浮动个别租金的方式,共享酒店物业的收益在未来的下跌潜力,个别租金按每月经营总收入的20%再加该月经营毛利的34%计算出来。  财务数据表明,5家酒店的经营总收入从2010年的6.427亿元,快速增长至2012年的7.655亿元,年填充增长率为9.1%;总经营毛利从1.925亿元减至2.521亿元,年合乎增长率为14.5%。

按照测算,信托单位分派的总金额为0.1535港元/单位,按低于发行价计算出来,说明了年化收益收益率为9.15%,若按最低发行价计算出来则是7.63%。  事实上,国内的房产信托基金敦促多年,但如期未见胎动,这款酒店房地产信托回国港上市,再度唤起金融、地产界的辩论。

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国产版的REITs产品,我个人现在依然并不是很悲观。上述地产基金人士向记者坦言。  首先,从地产的金融环境看,现在房地产行业是调控抨击的重点对象,不太可能在这时候发售一款更佳的融资工具来扶植房地产业的发展。

  其次上述信托人士回应,国内的税制体系与国外不过于一样,比如虽然把基础资产的受益权从经营主体挤压出来,然后取出REITs产品中,但经营主体在未来是再行交税还是再行缴纳资产的受益权。如果税负问题无法突破,未来产品的成本不会很高,租金收益率无法提高上去。  再者,该信托人士指出,国内的房产信托基金面对最重要的不是技术性问题,而是经济问题。

成熟期物业作为REITs的核心资产,其报酬通过租金或运营收益获得,国内核心商圈物业在保险费、扣税后,租金收益报酬约将近海外市场REITs产品所拒绝的收益水平及稳定性展现出。  除非有外部现金流反对,内生现金流是很难承托整个房产信托基金发售的。但是外部现金流一般要通过信用借贷、资产抵押等方式取得。

确实的REITs产品本质是反映股权收益报酬,依赖外部借贷事实上早已变为债权融资的模式。该信托人士说道。【英亚体育游戏网站】。

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